Das Baudenkmal - Wie bedeutende Immobilien durch den Denkmalschutz erhalten werden

Denkmalschutz Immobilien bewahren ein Stück Baukunst für die Nachwelt. Sie können selbst genutzt werden, eigenen sich aber auch zur Kapitalanlage. Bei Sanierung und Renovierung ist einiges zu beachten. Im Folgenden geben wir Ihnen einen detaillierten Überblick über das komplexe Thema.

Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Baudenkmal?
Baudenkmale sind nicht gleich – Die Klassifizierung
Denkmalschutz und Baudenkmale – Die Denkmal-Liste
Welche Pflichten Eigentümer von Baudenkmalen haben
Baudenkmäler Sanierung – Was beim Arbeiten am Denkmal beachtet werden muss
Was der Denkmalschutz für die Fassadenreinigung vorschreibt
Pinsel und Farbe für alte Mauern - Baudenkmäler anstreichen
Denkmalschutz gilt auch für Türen und Fenster
Baudenkmale einpacken – Die Dämmung
Baudenkmale umgestalten – Was bei der Modernisierung und der Nutzungsänderung dieser Gebäude wichtig ist
Hilfe für Baudenkmale – Wie der Staat Maßnahmen unterstützt

Was ist ein Baudenkmal? – Die Definition

baudenkmalBaudenkmäler werden in den Gesetzen vom Denkmalschutz der Bundesländer als Immobilien definiert, an denen zur Nutzung und Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Solch ein öffentliches Interesse besteht zum Beispiel, wenn ein bestimmtes Denkmal interessant für die Siedlungen, für Städte, für die Geschichte, für die Entwicklung der Produktions- und Arbeitsverhältnisse oder für die Erhaltung von wissenschaftlichen, künstlerischen, volkskundlichen oder städtebaulichen Gründen ist. Diese Definition bildet auch gleichzeitig die Grundlage für die Eintragung von einem Denkmal in die Denkmalliste einer Gemeinde oder Stadt. Zusätzlich dazu macht diese Definition deutlich, dass der Denkmalbegriff sehr weit gefasst ist. Eine zeitliche Eingrenzung im Bereich Denkmalschutz gibt es nicht, so dass auch ein Baudenkmal der neueren Geschichte miteinbezogen werden kann. Um ein Denkmal eintragen zu können, müssen auch nicht alle Gründe erfüllt werden. Zusätzlich dazu kommt es auch darauf an, worin der Grund und die Bedeutung für die Bezeichnung als Denkmal liegen. Letztendlich entscheidet das örtliche Denkmalschutzamt oder eine Behörde der Gemeindeverwaltung darüber, ob die entsprechenden Immobilien als Denkmal eingetragen werden können.

Baudenkmale sind nicht gleich – Die Klassifizierung

Grundsätzlich umfasst der Begriff Baudenkmal alle Arten von Immobilien. Wer zum Beispiel Immobilien aus der Anfangszeit des vergangen Jahrhunderts erwirbt, wobei es sich um ein Art-Deco- oder Jugendstil-Bauwerk handelt, dann bezeichnet man diese Gebäude als Typenwerk. Wenn das der Fall ist, dann gehören diese Baudenkmäler zu eines der noch wenig erhaltenen Bauwerke dieser Stilrichtung. Zudem muss noch unterschieden werden, ob es sich um ein geschütztes Baudenkmal in einem Ensemble handelt oder um ein Einzel-Baudenkmal. Auch diese Klassifizierung ist von großer Bedeutung, denn wenn es sich um ein Einzel-Baudenkmal handelt, dann können die Erhaltungsaufwendungen sowohl für Innen als auch für Außen steuerlich geltend gemacht werden. Dafür müssen aber noch weitere Voraussetzungen erfüllt werden. Wenn das Denkmal allerdings dem Ensembleschutz unterliegt, dann werden in der Regel nur die Baumaßnahmen steuerlich gefördert, und zwar die, die zum Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes des gesamten Ensembles von Bedeutung sind. Immobilien die einzeln nicht die Voraussetzung für ein Baudenkmal erfüllen, können als Teil einer Gebäudegruppe oder sogar als Teil eines gesamten Altstadtbereiches in Verbindung mit dem Ensembleschutz jedoch als schützenswert eingeordnet werden.

Denkmalschutz und Baudenkmale – Die Denkmal-Liste

In vielen Bundesländern ist die Eintragung in eine Denkmalliste erforderlich. Nur wenn die entsprechenden Immobilien in diese Liste eingetragen wurden, handelt es sich um ein anerkanntes Baudenkmal. Wenn diese Eintragung nicht erfolgt, dann fallen die Immobilien auch nicht in das Aufgabengebiet vom Denkmalschutz, obwohl es die anderen Voraussetzungen erfüllen. In anderen Bundesländern sieht das im Bereich Denkmalschutz aber wieder etwas anders aus. So fällt ein Gebäude in Niedersachen unter den Denkmalschutz und wird somit als Baudenkmal anerkannt, weil es die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Diese Gebäude werden zwar auch in eine Liste eingetragen, diese Eintragung ist aber nicht zwingend erforderlich. Wer Interesse an Immobilien hat, welche dem Denkmalschutz unterliegen, der sollte sich im Vorfeld immer beim örtlichen Denkmalschutzamt über die entsprechenden Regelungen informieren. Die Kontaktdaten erhält man immer im Rathaus der Gemeinde oder Stadt.

Baudenkmale – Welche Pflichten haben Eigentümer dieser Immobilien?

denkmalschutzMit der Eintragung vom Denkmal in die Denkmalliste haben Eigentümer in erster Linie die Verpflichtung, das Denkmal instand zu setzen, instand zu halten, vor Gefährdung zu schützen und sachgemäß zu behandeln. Wer zum Beispiel Baumaßnahmen am Denkmal durchführen möchte, der muss zunächst eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Denkmalbehörde im Bereich Denkmalschutz einholen. Diese Erlaubnis ist erforderlich, wenn etwas beseitigt werden soll in Form von Abschlagen, Abtragen, Zerlegen oder Abbruch. Auch wenn etwas verändert werden soll in Form von Änderungen der Fenster, der Fassade oder ein Teilabbruch. Demnach muss immer eine Genehmigung eingeholt werden wenn:

  • Ein Baudenkmal verändert, beseitigt oder die bisherige Nutzung verändert werden soll.
  • In der näheren Umgebung vom Baudenkmal neue Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden sollen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen.

Eine Veränderung der Nutzung der Baudenkmale erfolgt beispielsweise, wenn ein Objekt gewerblich genutzt werden soll, oder wenn die bisherige Nutzung nicht weitergeführt wird. Wenn eines dieser Veränderungen am Denkmal geplant ist, dann muss der Eigentümer des Hauses einen Erlaubnisantrag bei der “Unteren Denkmalbehörde” einreichen. Bei dieser Behörde handelt es sich um die Gemeinden, die ihre Entscheidung zusammen mit den Landschaftsverbänden und den Denkmalpflegeämtern treffen. Außerdem fällt für die denkmalrechtliche Erlaubnis eine Gebühr an.

Allerdings besteht kein Rechtsanspruch auf die Gewährung von entsprechenden Fördermitteln im Bereich Denkmalschutz. Anders sieht das jedoch im Bereich der indirekten Förderung, und zwar durch Steuervergünstigungen beim Denkmalschutz aus. Hier besteht immer ein Anspruch, und zwar auf eine Bescheinigung. Da in den öffentlichen Haushalten zunehmend mehr Engpässe entstehen, sollten Eigentümer von Immobilien, die den Denkmalschutz unterliegen, bereits im frühen Planungsstadium alles mit der Denkmalbehörde abstimmen.

Baudenkmäler Sanierung – Was beim Arbeiten am Denkmal beachtet werden muss

Wer Veränderungen am Baudenkmal vornehmen möchte, beispielsweise in Form von Bauunterhaltungsmaßnahmen, der muss bei der Antragstellung nicht nur Angaben zum Ist-Zustand  machen, sondern auch erklären, welche baulichen Maßnahmen am Denkmal durchgeführt werden sollen. Wenn es sich um umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen handelt, dann müssen noch spezielle Planunterlagen eingereicht werden. Grundsätzlich sind Eigentümer dieser Immobilien dazu verpflichtet die Baudenkmale nicht nur zu erhalten, sondern auch sinnvoll zu nutzen. Je mehr am Denkmal verändert bzw. erneuert wird, desto mehr verliert das Denkmal am Zeugniswert. Die Erhaltung von einem Denkmal ist oft von Schwierigkeiten begleitet, da sie eine besondere Anforderung an Wohnbedingungen und Flächennutzung haben. Erschwerend sind auch die gesetzlichen Vorschriften im Bereich Standsicherheit, Boden Sanierung und Brandschutz vom Denkmal. Wer eine Nutzungsänderung anstrebt, beispielsweise die Umnutzung einer früheren Wohnanlage zu Wohnzwecken, der greift dabei in den denkmalwerten Bestand der Baudenkmale ein. Diese Nutzungsänderung kann aber nicht realisiert werden, wenn dadurch Veränderungen am Wert vom Denkmal vorgenommen werden. Eine Genehmigung ist in diesem Fall nicht möglich.

Was der Denkmalschutz für die Fassadenreinigung vorschreibt

Wenn die Verschmutzungsursache und der Verschmutzungsgrad der Fassade vom Denkmal dafür sprechen, dann ist eine Fassadenreinigung an denkmalgeschützten Immobilien problemlos möglich. Meist handelt es sich bei diesen Verschmutzungen bei historischen Immobilien um eine Patinaschicht, die dem Denkmal wiederum seinen Alterswert verleiht. Aus der Sicht vom Denkmalschutz ist die Erhaltung dieser Altersspuren der Baudenkmäler meist erwünscht. Bevor Eigentümer von einem Baudenkmal die Fassade reinigen, muss die Denkmalbehörde informiert werden.

Pinsel und Farbe auf alte Mauern - Baudenkmäler anstreichen

Der architektonische Aussagewert einer Immobilie wird stark durch die Farbigkeit des Gebäudes geprägt. Außerdem dient der Anstrich auch als Witterungsschutz. Wenn der Anstrich allerdings durch Umwelt- und Witterungsbedingungen verloren gegangen ist, dann muss dieser ersetzt werden. Das Farbmaterial und der Farbträger, sprich Holz, Stein, Metall oder Putz der Baudenkmale müssen aufeinander abgestimmt werden. Da es inzwischen viele verschiedene Handwerkstechniken und Anstricharten gibt, sollte man die Farbwahl unbedingt Fachleuten für Baudenkmäler überlassen.

Denkmalschutz gilt auch für Türen und Fenster

Tuer-BaudenkmalAuch die Fenster und Türen von einem Baudenkmal fallen unter den Denkmalschutz. Fenster von denkmalgeschützten Immobilien sind in der Regel aus Holz gefertigt. Die verschiedenen Formen ergeben sich wiederum aus den Anforderungen der Außenarchitektur und aus der gewünschten Lichtführung im Bereich der Innenräume. Häufig sind sie technisch sehr aufwendig konstruiert und von hoher künstlerischer Qualität. Unter den Denkmalschutz fallen so auch Veränderungen an der Fensterteilung und an den Wandöffnungen und können so zu einem Verlust der Gestaltqualität der Außenfassade führen. Das gleiche gilt auch für Außentüren von einem Baudenkmal. Daher sollte man die baulichen Maßnahmen der Baudenkmale einem Fachmann überlassen.

Baudenkmale eingepackt – Die Dämmung

Die Dämmeigenschaften von denkmalgeschützten Immobilien müssen regelmäßig verbessert werden. Immer wichtiger wird hierbei auch die Senkung des Energieverbrauchs. Der hauptsächliche Wärmeverlust findet über die Fenster-, Außenwandflächen und den Geschoss- und Kellerdecken sowie den Dachflächen statt. Da durch die Dämmung der Immobilien auch Veränderungen an der Konstruktion und der Erscheinung stattfinden, können die für Neubauten geltenden Anforderungen nur bedingt umgesetzt werden. Von den Wärmeschutzverordnungen für Neubauten ist man als Eigentümer von einem Baudenkmal somit in der Regel befreit. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist jedoch, dass sich der Schutz der Gebäude nur auf die Fassade bezieht. Das ist aber nur in seltenen Ausnahmen der Fall. Daher sind viele Eigentümer oft überrascht, wenn auch das Gebäudeinnere geschützt ist.

Baudenkmale umgestalten – Was bei der Modernisierung und der Nutzungsänderung dieser Gebäude wichtig ist

Der Grundriss und die Nutzung der Baudenkmale entsprechen nicht immer den heutigen Wünschen und Vorstellungen. Modernisierungen und Nutzungsänderungen führen aber immer zu großen Veränderungen des Baudenkmals, so auch zum Beispiel Grundrissänderungen. Auch hier sollten Eigentümer darauf achten, dass sie die Grundsätze vom Denkmalschutz und der Denkmalpflege einhalten und die historische Aussagefähigkeit und den typischen Charakter der Immobilie weitestgehend erhalten. Grundsätzlich werden alle Nutzungsänderungen und Modernisierungen von Baudenkmälern von Denkmalbehörden detailliert geprüft. Genehmigt werden demnach nur Maßnahmen, die unbedingt notwendig sind und den Verlust der Bausubstanz eindämmen. Die Ämter und Behörden im Bereich Denkmalschutz stellen bei einem Beratungsgespräch immer folgende Grundsatzfragen:

  • Ob die geplante Maßnahme / Sanierung überhaupt notwendig ist und ob der bauliche Eingriff auch realisierbar ist.
  • Ob der Umfang der Maßnahme / Sanierung notwendig ist oder eine Verbesserung auch mit kleineren   Veränderungen umgesetzt werden kann.
  • Ob die Maßnahme / Sanierung an der geplanten Stelle notwendig ist oder ob sie an einer weniger wichtigen Stelle durchgeführt werden kann.
  • Ob das Material und die Ausführungsart auch mit der Bausubstanz der Immobilie verträglich sind.
  • Ob die Maßnahme / Sanierung bei anderer Nutzung in der Zukunft auch wieder beseitigt werden kann, ohne dass die Bausubstanz beschädigt wird.
  • Dass die Maßnahmen / Sanierungen unter Berücksichtigung der historisch passenden Formen, Materialien und Handwerkstechniken durchgeführt wird.
  • Die Erhaltung der nicht sichtbaren Teile.

Grundsätzlich ist somit eine ausführliche Information über die Denkmalbedeutung, die Baugeschichte und die Zugehörigkeit der einzelnen Bauteile sowie die historischen Bauphasen der Immobilien wichtig. Daher wird von Eigentümern von Gebäuden, die unter den Denkmalschutz fallen, auch erwartet, dass sie sich mit dem historischen Informationsmaterial in Form von Plänen, Schriften, Karten oder alten Akten auseinandersetzen. Oft ist nämlich die Nachlässigkeit der Eigentümer der Hauptgrund für überflüssige Baufehler im Bereich Baudenkmäler.

Hilfe für Baudenkmale – Wie der Staat Maßnahmen unterstützt

denkmalpflegeZunächst können sich Inhaber von denkmalgeschützten Immobilien Informationen zum Thema Förderprogramme bei den zuständigen Denkmalbehörden einholen. In der Regel gelten für Förderprogramme im Bereich Denkmalschutz folgende Grundsätze:

  • Der Eigentümer muss zuerst einen formellen Antrag stellen.
  • Ein Nachweis über die eigenen Finanzierungsmittel muss erbracht werden.
  • Bevor der Antragsteller den Bewilligungsbescheid nicht erhalten hat, darf die Maßnahme nicht begonnen werden. Außer es wurde ein zusätzlicher Antrag gestellt, der einen vorzeitigen Beginn erlaubt.

Der Vorteil beim Sanieren eines Baudenkmals ist der Steuervorteil der einem durch den Staat gewährt wird. Auf wenn man ein Baudenkmal kauft und nicht selber saniert, können Sanierungsarbeiten bei der Steuer geltend gemacht werden.


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