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Nutzungsänderung

Bei der Umgestaltung von denkmalgeschützten Immobilien muss man grundsätzlich zwischen einer baulichen Veränderung und einer Nutzungsänderung unterscheiden. Während die bauliche Veränderung einen Umbau oder Anbau – beispielsweise den Anbau eines Wintergartens oder die Entfernung einer Dachgaube oder eines Erkers – bezeichnet, mein die Nutzungsänderung eine Veränderung der Benutzung des Objektes. Im Immobilienbereich sind bestimmte Nutzungsarten fest definiert. Die Nutzungsänderung ist immer dann gegeben, wenn sich die neu definierte Nutzung von der bisherigen Nutzung unterscheidet und somit bei denkmalgeschützten Immobilien eine Genehmigung öffentlich-rechtlicher Art erforderlich wird. Bei denkmalgeschützten Gebäuden müssen sowohl Nutzungsänderungen als auch bauliche Veränderungen immer von der entsprechenden Behörde genehmigt werden.

Die Nutzungsänderung kann sich vielfältig zeigen. Werden normale Räume beispielsweise nun als Aufenthaltsräume genutzt, macht dies einen bestimmten Feuerschutz, spezielle Schalldämmung oder besondere Fluchtwege erforderlich. Auch die Nutzung einer Immobilie als Gaststätte oder als Hotel, beziehungsweise die Nutzung eines Wochenendhauses für den nun dauerhaften Gebrauch als Wohnraum, stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Neben der Berücksichtigung bauplanungsrechtlicher Vorschriften ist bei denkmalgeschützten Immobilien auch ein öffentliches Interesse am Erhalt der Immobilie in seiner Ursprungsform gegeben. Die Nutzungsänderung von denkmalgeschützten Gebäuden benötigt somit eine denkmalrechtliche Erlaubnis, die schon bei geringfügiger Beeinträchtigung des Denkmals oder des Erscheinungsbildes der Immobilie erforderlich wird.

Im Streitfalle wird eine Abwägung der widerstreitenden Belange von Eigentümerinteresse sowie Denkmalschutzbelangen getroffen. Während üblicherweise bei Gebäuden bis zu einem Brutto-Rauminhalt von 30 Kubikmetern, bei Wochenendhäusern, die sich auf genehmigten Wochenendplätzen befinden, oder auch bei Gebäuden bis zu einer Firsthöhe von 4,4 m, die zudem dem Tier- oder Pflanzenschutz oder der Nutzung als land- oder forstwirtschaftliche Betriebseinrichtung dienen, keine Nutzungsänderung angezeigt werden muss, gelten für denkmalgeschützte Gebäude deutlich strengere Richtlinien. Hier müssen Nutzungsänderungen ausnahmslos angezeigt und mit der entsprechenden Behörde abgestimmt beziehungsweise bei dieser beantragt werden.


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